Der Bundesgerichtshof erweitert Risikoaufklärungspflichten bei offenen Immobilienfonds, um das Anteilsrücknahmerisiko

Von Zeit zu Zeit ist es dem Bun­des­ge­richts­hof ermög­licht grund­le­gend über bestimm­te Risi­ken anläss­lich einer Anla­ge­be­ra­tung zu ent­schei­den und ob über die­se auch dann auf­ge­klärt wer­den muss, wenn die Ein­tritts­wahr­schein­lich­keit gering ist. Die­se Risi­ken sind dann auch sol­che, die von den ande­ren Gerich­ten (Amts-, Land- und Ober­lan­des­ge­rich­ten) bei Scha­dens­er­satz­pro­zes­sen meist pro­blem­los aner­kannt wer­den. Risi­ken, über die der Bun­des­ge­richts­hof noch nicht ent­schie­den hat, fin­den in den Gerichts­ur­tei­len hin­ge­gen nur sel­ten und sehr dif­fe­ren­ziert Nie­der­schlag. Bis­her hat der Bun­des­ge­richts­hof etwa zum Total- und Emit­ten­ten­ri­si­ko ein­deu­tig ent­schie­den, dass hier­über bei ent­spre­chen­den Kapi­tal­an­la­gen auf­zu­klä­ren ist. Die­ser Rei­he fügt sich jetzt ein wei­te­res Risi­ko hin­zu.

Zumin­dest bei der Kapi­tal­an­la­ge­be­ra­tung hin­sicht­lich offe­nen Immo­bi­li­en­fonds ist den bei­den Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richts­hofs vom 29.04.2014 Az. XI ZR 477/12 und Az. XI ZR 130/13 nach immer und unge­fragt dar­über auf­zu­klä­ren, dass die Mög­lich­keit besteht, dass der Fonds die Anteils­rück­nah­me auf­grund § 254 KAGB bzw. für Alt­fäl­le des § 81 InvG a.F. aus­set­zen kann. Geschieht dies nicht, kann der betrof­fe­ne Anle­ger Scha­dens­er­satz ver­lan­gen.

Die­se Aus­set­zung der Anteils­rück­nah­me kön­nen offe­ne Immo­bi­li­en­fonds immer dann beschlie­ßen, wenn die not­wen­di­ge Liqui­di­tät zur Rück­nah­me der Antei­le nicht vor­liegt oder die Rück­nah­me den ordent­li­chen Geschäfts­be­trieb beein­träch­ti­gen wür­de. Der Hin­ter­grund für die­se Rege­lung ist der, dass es um Immo­bi­li­en geht und die­se meist nicht nach Belie­ben kurz­fris­tig ver­äu­ßert wer­den kön­nen zumin­dest nicht ohne erheb­li­che Ver­lus­te. Daher gab der Gesetz­ge­ber den Betrei­bern offe­ner Immo­bi­li­en­fonds die Mög­lich­keit sich Zeit zu ver­schaf­fen, Tei­le des Son­der­ver­mö­gens (hier der Immo­bi­li­en) in einem geord­ne­ten Rah­men zu ver­wer­ten, um die bestehen­den Rück­zah­lungs­pflich­ten bedie­nen zu kön­nen.

Für Anle­ger, denen die­ses Invest­ment aller­dings mit der jeder­zeit Ver­füg­bar­keit des Gel­des ange­prie­sen und ver­kauft wur­de und die ggf. kurz­fris­tig Geld benö­ti­gen, ist die­se Aus­set­zung jedoch ein gro­ßes Pro­blem. Zwar las­sen sich offe­ne Immo­bi­li­en­fonds meist auch an der Bör­se han­deln und ver­kau­fen. Jedoch hat eine Aus­set­zung der Anteils­rück­nah­me nicht sel­ten gro­ßen Ein­fluss auf den Kurs der Antei­le. Daher ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof jetzt zu Recht, dass der Anle­ger dies nicht hin­neh­men muss, zumin­dest dann nicht, wenn er nicht über die­ses Risi­ko auf­ge­klärt wur­de. Soll­ten Anle­ger dem­nach bei ihrer Anla­ge­be­ra­tung nicht über die­ses Aus­set­zungs­ri­si­ko auf­ge­klärt wor­den sein, haben sie nun gute Chan­cen Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen ihren Anla­ge­be­ra­ter bzw. anla­ge­be­ra­ten­de Bank gel­tend zu machen.

Dabei wird regel­mä­ßig Scha­dens­er­satz Zug und Zug gegen Rück­über­tra­gung der offe­nen Immo­bi­li­en­an­tei­le ver­langt. Dies bedeu­tet, dass Anle­ger Anspruch auf das von ihnen beim Kauf gezahl­te Kapi­tal haben. Zusätz­lich kön­nen ent­gan­ge­nen Zins­ge­win­nen gel­tend machen, wenn der Anle­ger bele­gen kann, dass er das Geld andern­orts gewinn­brin­gend inves­tiert hät­te.

Hier ist zu beach­ten, dass Aus­schüt­tun­gen, die der Fonds über die Hal­te­dau­er des Anle­gers an die­sen gemacht hat, regel­mä­ßig von der For­de­rung gegen­über dem Bera­ter bzw. der Bank abzu­zie­hen sind. Der Anle­ger hat einen Anspruch dar­auf, dass er so gestellt wer­den wür­de, wie wenn er das ange­grif­fe­ne Geschäft (kauf der offe­nen Immo­bi­li­en­an­tei­le) nicht getä­tigt hät­te, aller­dings darf er auch nicht bes­ser gestellt wer­den.

In jedem Fall ist immer der Ein­zel­fall zu prü­fen ob und was für ein Anspruch dem Anle­ger zusteht.

Es ist in jedem Fall erfreu­lich, dass der Bun­des­ge­richts­hof nun die Recht­spre­chung hin­sicht­lich offe­ner Immo­bi­li­en­fonds ver­ein­heit­licht hat und es kei­nen Aus­le­gungs­be­darf mehr gibt, ob ein Bera­ter hät­te auf­klä­ren müs­sen oder nicht und ob ein Scha­dens­er­satz­an­spruch dadurch ent­stan­den ist.