Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 3. Dezember 2024 (Az. XI ZR 75/23) klargestellt, unter welchen Bedingungen eine Klausel zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Immobiliardarlehensverträgen wirksam ist – und wann nicht.

Hintergrund

Seit einigen Jahren gilt die Regelung des § 502 BGB auch für Immobiliardarlehen. Sie besagt, dass die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, wenn die Vertragsklausel zur Berechnung nicht klar und verständlich formuliert ist (mehr Infos). Genau diese Frage stand im BGH-Fall vom 03.12.2024 XI ZR 75/23 im Mittelpunkt.

Die Kläger hatten zwei Immobiliardarlehen abgeschlossen – einen 2018, den anderem 2019 – jeweils mit einem über zehn Jahre festgeschriebenen Sollzins. Beide Darlehen wurden vorzeitig zurückgeführt. Die Bank verlangte eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zunächst unter Vorbehalt gezahlt wurde. Die Kläger forderten das Geld später erfolgreich auf dem Klageweg zurück.

Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte, dass der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen war. Entscheidendes Kriterium war die Transparenz der Klausel:

Nach Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB muss ein Darlehensvertrag klar und verständlich darlegen, wann und wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Ist die Darstellung unklar, besteht kein Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank (§ 502 BGB).

Im konkreten Fall verwies die Vertragsklausel auf die „Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“. Nach Auffassung des BGH ist diese Formulierung missverständlich, da der Darlehensnehmer in der Regel nur bis zum Ende der rechtlich geschützten Zinsbindungszeit oder bis zum frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt (§ 498 BGB) für den Schaden der Bank aufkommen muss. Wird hingegen die gesamte Restlaufzeit als Berechnungsgrundlage angegeben, kann dies beim Verbraucher den Eindruck erwecken, er müsse den Schaden für einen längeren Zeitraum ersetzen – insbesondere bei Zinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren.

Fazit

Die Klausel im vorliegenden Darlehensvertrag war daher unklar und zu Lasten des Darlehensnehmers formuliert. Der Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung entfiel, und die Kläger konnten die gezahlten Beträge zu Recht zurückfordern.

Das Urteil stärkt den Verbraucherschutz bei Immobiliardarlehen und zeigt deutlich: Banken müssen ihre Vertragsklauseln transparent und verständlich gestalten, damit Vorfälligkeitsentschädigungen rechtlich durchsetzbar sind.

Das bedeutet aber nicht, dass jede Klausel zur Vorfälligkeitsentschädigung unwirksam ist oder jeder Darlehensnehmer die Klausel verstehen können muss. Der BGH legt hier einen abstrakten Maßstab eines nach seiner Sicht verständigen Darlehensnehmers an.

Betroffene sollten sich daher entsprechend fachkundig beraten lassen, wenn sie der Ansicht sind, dass die verwendete Klausel ggf. gegen die Vorgaben des Gesetzes verstößt und ggf. kein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsnetschädigung der Bank besteht.