In der Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob ein bestehendes Immobiliendarlehen beim Verkauf der Immobilie gegebenenfalls durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgeführt werden muss oder ob stattdessen einfach eine andere gleichwertige Immobilie als Sicherheit gestellt werden kann. Bisher lag dies zumeist im Ermessen der Bank.

Der BGH hat sich nun in seiner Entscheidung vom 11.02.2025 – XI ZR 32/24 mit genau dieser Frage befasst:

Kann der Darlehensnehmer einen Anspruch darauf haben, eine andere Sicherheit zu stellen, oder muss er die von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Im konkreten Fall ging es um eine von der Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung von über 150.000 €.

Entscheidung und Kernaussagen des BGH

Aus formalen Gründen konnte der BGH in der Sache kein abschließendes Urteil erlassen und verwies zur neuen Entscheidung zurück. Dennoch machte der BGH bemerkenswerte Ausführungen: Aus seiner Sicht spricht grundsätzlich nichts gegen einen Austausch der Sicherheiten, sofern diese gleichwertig sind.

• Die Bank hat somit keinen garantierten Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Hat der Darlehensnehmer ein berechtigtes Interesse am Austausch der Sicherheit, entsteht der Bank kein Nachteil, und bleibt das Darlehen insgesamt intakt, kann die Bank dieses Ansinnen nicht verwehren.

Der BGH umreißt, welche Kriterien bei einem Sicherheitentausch relevant sind:

• Die neue Immobilie muss das Risiko der Bank genauso gut abdecken wie die alte.
• Der Darlehensnehmer muss alle Kosten des Austauschs tragen.
• Der Bank dürfen im Falle einer Verwertung keine Nachteile durch die Ersatzsicherheit entstehen.

Praktische Bedeutung für Darlehensnehmer

Grundsätzlich bedeutet ein Sicherheitentausch zwar einen gewissen Aufwand, doch insbesondere bei höheren Vorfälligkeitsentschädigungen kann sich dies lohnen.

Mit den Ausführungen des BGH dürfte es Darlehensnehmern nun leichter fallen, ihre Bank zu überzeugen, eine Ersatzsicherheit zu akzeptieren.

Auch für Fälle, in denen bereits Vorfälligkeitsentschädigungen entrichtet wurden, könnten sich die Aussichten auf Rückforderung verbessern, wenn ein entsprechender Sicherheitentausch möglich gewesen wäre.

Wichtige Hinweise

Der BGH setzt die Messlatte für die Ersatzsicherheit scheinbar relativ hoch.

Betroffene sollten sich daher fachkundig beraten lassen, um Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen.

Essenziell sind insbesondere:

• Genaue Dokumentation des Austauschs
• Detaillierte Wertbestimmung der neuen Immobilie